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Conservación

¿Qué causas pueden motivar la ejecución de obras en un inmueble de uso residencial?

  • La conservación o mantenimiento del inmueble
  • La mejora de la accesibilidad a las viviendas, edificio y zonas comunes
  • La mejora del confort y el ahorro energético (eficiencia energética)

¿Por qué acometer obras para la conservación o mantenimiento del edificio?

Es necesario que los propietarios/as de edificios y viviendas asuman la necesidad de tenerlos en buen estado de conservación, particularmente si son edificaciones antiguas. Los inmuebles de más antigüedad requieren un mayor cuidado y mantenimiento tanto de la propia construcción como de sus instalaciones pues muchas de éstas pueden estar obsoletas e incumplir la normativa de aplicación.

¿Qué consecuencias conlleva el incumplimiento del DEBER DE CONSERVACIÓN?

Cuando la Administración Municipal considera incumplido el deber de conservación, puede requerir a la propiedad la realización de obras que garanticen el buen estado de las edificaciones. En los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración Pública competente, sustituyendo ésta al titular o titulares del edificio y asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a los propietarios/as.

¿Qué obras necesito hacer en mi edificio? ¿Qué obras puedo acometer?

Para evaluar el estado del inmueble la primera medida es recabar el DIAGNÓSTICO a un técnico competente, con el fin de disponer de un informe que sirva de referencia para estudiar y proponer las actuaciones necesarias y el coste que suponen. Un informe tipo puede ser tanto el Acta de Inspección Técnica de Edificios (ITE) , como el Informe de Evaluación del Edificio (IEE).

ITE (Inspección Técnica de Edificios)

¿Quiénes están obligados a la realización de la ITE?

Los propietarios de los mismos de los edificios, para lo cual deberán contar con los servicios de técnicos competentes.

¿Qué edificios deben pasar la ITE?

Todo edificio con una antigüedad de más de 30 años está obligado a efectuar la inspección técnica. Esta inspección debe renovarse cada 10 años dentro de la anualidad que a cada inmueble le corresponda.

¿Cómo se realiza el trámite?

Registrando el Acta de inspección en las oficinas de registro municipales, así como en los registros de otras Administraciones Públicas.

¿Cómo proceder en caso de ITE desfavorable?

  • Obras que no requieren proyecto técnico: la propiedad debe resolver las deficiencias indicadas en el informe de ITE, para lo que deberá contratar los servicios de obras de la empresa constructora que previamente haya seleccionado. Una vez resueltas las deficiencias derivadas del informe de la ITE desfavorable debe ser redactado por técnico competente el certificado de idoneidad de las obras realizadas.
  • Obras que requieren proyecto técnico: contratar a técnico competente que desarrolle el proyecto de intervención para subsanar, como mínimo, las deficiencias recogidas en la ITE. La propiedad contratará las obras a una empresa constructora de garantía. La obra contará con la supervisión de la dirección facultativa

Al finalizar los trabajos la dirección facultativa redactará el certificado de final de obra.

IEE (Informe de Evaluación de Edificios)

¿Quiénes están obligados a la realización de la IEE?

Los propietarios únicos de edificios, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios.

¿Qué edificios deben disponer del Informe de Evaluación de los Edificios?

Aquellos edificios que se encuentren en alguna de estas situaciones:

  • Su antigüedad sea mayor de 50 años, contada desde la fecha de finalización de las obras
  • Pretendan acogerse a ayudas públicas para realizar obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética

¿Quién lo hace?

El IEE que recoge tanto el estado de conservación del edificio como su accesibilidad y grado de eficiencia energética, la propuesta de actuación y, en este caso, una primera valoración del coste de las obras, debe ser realizado por un arquitecto o arquitecto técnico de acuerdo con las competencias establecidas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

¿Puede sustituir la ITE al IEE?

En el caso de Madrid el IEE puede formalizarse con el Informe de Inspección Técnica del Edificio, en caso de que la propiedad disponga de él, incorporando la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de la eficiencia energética del edificio.

Accesibilidad

¿Quiénes están obligados a la adopción de medidas de accesibilidad?

La Ley de Propiedad Horizontal establece que las actuaciones necesarias para garantizar ajustes razonables en materia de accesibilidad universal como la instalación del ascensor, rampas u otros dispositivos mecánicos y electrónicos, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios si las demandan propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años.

¿Qué se consideran ajustes razonables?

Son aquellas medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Existen ayudas públicas para favorecer actuaciones en materia de accesibilidad?

En sus distintos programas de ayudas a la rehabilitación las administraciones estatal, autonómica y local suelen incluir las medidas de accesibilidad entre las actuaciones subvencionables. Puede consultar información actualizada de las ayudas en el área de Rehabilitación de nuestra web:

Ayudas a la rehabilitación

Licencias

¿Qué actuaciones están exentas de tramitar licencia urbanística o comunicación previa?

  • La demolición de construcciones declaradas en ruina inminente y las obras de apuntalamiento, cuando sean precisas
  • Las obras que sean objeto de órdenes de ejecución
  • Las obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente, así como la sustitución de las instalaciones propias

¿Qué actuaciones se tramitan por procedimiento ordinario común?

  • Obras de nueva edificación en todos sus tipos
  • Obras de intervención de edificios existentes de los siguientes tipos: Reestructuración general y parcial, acondicionamiento general, consolidación exteriores que produzcan una variación esencial de la composición general exterior de las fachadas o cubiertas de la edificación y obras de restauración, conservación, de rehabilitación y exteriores que tengan el carácter de intervención total o, parcial cuando afecte a elementos protegidos, y aquellas otras de carácter puntual que afecten a fachadas o elementos de restauración obligatoria.

¿Qué actuaciones se tramitan por procedimiento ordinario abreviado?

  • Obras de reestructuración puntual, restauración y exteriores no incluidas en el procedimiento ordinario común
  • Obras de restauración, de conservación, acondicionamiento y exteriores que tengan el carácter de intervención puntual que afecten a fachadas o elementos de restauración obligatoria definidos en el Plano de Análisis de la Edificación
  • Obras de restauración no incluidas en el procedimiento ordinario común, y las que afecten a las fachadas o cubiertas, o que supongan una intervención en cualquier elemento estructural
  • Obras de consolidación de elementos aislados o de escasa relevancia en el conjunto del edificio; pies derechos, vigas o forjados que supongan menos del veinticinco por ciento, ( <25%) de la superficie total, en los niveles 2 y 3 de protección

¿Qué actuaciones se tramitan por comunicación previa?

  • Obras de conservación, exteriores y restauración no incluidas en el procedimiento ordinario
  • Obras de acondicionamiento puntual en locales y viviendas que, aun afectando a la distribución interior, no impliquen la apertura o ampliación de huecos en muros de carga ni afecten a la estructura, ni a elementos de restauración obligatoria de edificios catalogados

¿Cuál es el coste a abonar por la licencia urbanística o la comunicación previa?

Para la realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija la obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística, se haya obtenido o no dicha licencia, o para la que se exija la presentación de declaración responsable o comunicación previa, supone el 4% del coste de ejecución material de las obras.

CEE (Certificado de Eficiencia Energética)

¿Qué edificios están exentos de disponer del certificado de eficiencia energética?

Edificios y monumentos protegidos oficialmente, lugares exclusivos de culto o actividades religiosas, construcciones provisionales (para un uso igual o inferior a 2 años), edificios aislados con menos de 50 m² útiles y edificios con un uso menor de 4 meses al año.

¿Qué validez tiene?

Tiene una validez máxima de diez años, a contar desde la fecha de su emisión, y la propiedad es la responsable de su renovación o actualización. Se puede actualizar voluntariamente cuando existan variaciones en el comportamiento energético del inmueble; por mejoras realizadas, por ejemplo.

¿Quién lo hace?

Es importante garantizar que la certificación la realiza un técnico acreditado y las Comunidades Autónomas están obligadas a elaborar un registro de profesionales habilitados a tal efecto.

¿Qué tareas requiere la elaboración del certificado de eficiencia energética?

Como tarea previa el técnico que realice el certificado deberá girar visita de inspección al inmueble para recabar entre otros datos; las características —composición y dimensiones— de fachadas, cubiertas y resto de envolvente del local, vivienda o edificio y de las instalaciones térmicas de calefacción, refrigeración y agua caliente. También se valorarán la iluminación, la ubicación, la orientación y el año de construcción. El certificado debe incorporar una propuesta de medidas de mejora, su coste y el ahorro que supondrían. Para generar la certificación los datos necesarios se incorporan a los programas y herramientas informáticas reconocidas y validadas por el Ministerio de Industria.